住宅ローンは固定金利、変動金利どちらを選ぶ？

住宅ローン　固定と変動の金利差

住宅購入に際し、住宅ローンを利用するときに悩むのが「固定金利にするか変動金利にするか」。

たとえば、2020年1月のイオン銀行の住宅ローン金利は以下のようになっています。
・変動　0.45％
・10年固定　0.57％
・フラット35　20年固定　1.22％～
・フラット35　35年固定　1.27％～

（借入条件により適用金利が決まることと、諸費用の違いにも注意が必要です。）

3000万円を35年返済で借りる場合の返済額比較です。

金利	月々返済額	年間返済額	総返済額
0.45％（変動）	77,214円	92.7万円	3243万円
0.57％（10年固定）	78,807円	94.6万円	3310万円
1.22％（フラット35の20年固定）	87,796円	105.4万円	3687万円
1.27％（フラット35の35年固定）	88,512円	106.2万円	3718万円

変動金利は当初の返済額が抑えられるものの、今後金利が上がるリスクがありますね。

変動金利の上昇パターンと比較してみる

固定金利と変動金利の返済額の違いについて、以下のパターンで比較をしてみましょう。
（いずれも借入額3000万円、返済期間35年）

	金利	年返済額	総返済額	団信保険料	計
固定 （フラット35）	全期間1.27％	106万円	3718万円	200万円程	3918万円程
変動 パターン１	当初5年間0.45％ 6年目～1.00％ 11年目～1.50％	93万円 100万円 106万円	3627万円	金利に含む	3627万円
変動 パターン２	当初5年間0.45％ 6年目～1.00％ 11年目～2.50％	93万円 100万円 119万円	3951万円	金利に含む	3951万円

フラット35の場合は、団体信用生命保険料は別途負担する必要があるので、それを考えると、フラット35の固定と、変動パターン２は同程度の総額負担になりそうですね。

住宅ローンの過去の金利推移は以下のようになっており、実際に適用される変動金利は以下の数値（店頭金利）からその時々の優遇策によって引き下げられています。

住宅金融支援機構ＨＰより「民間金融機関の住宅ローン金利推移」

上記、「変動パターン２」では、11年目からの変動金利を2.50％としましたが、この20年程、変動金利が概ね2.5％程で推移しており、そこから1～2％の金利優遇策があることや、日本の低成長性を考えると、10年後に変動の適用金利が2.50％程にはなりにくいと、個人的には考えております。

そうすると、変動金利がそこまで上がらない、という予測のもと、変動金利で住宅ローンを借りるのがベター、という結論になります。

また、変動金利が予想以上に上がった場合は、好景気によって金利引き上げが実施されると仮定すると、めぐりめぐって自身の給与もUPし、問題なく返済していけるだろう、という前向きな考え方もありえます。

とはいえ、やはり変動金利は怖い、という場合はフラット35のような固定金利を選択する、ということになるでしょうか。

少しでも参考になりましたら幸いです。