住宅ローン減税期間中は繰上返済をしない方がよいのか？

住宅を購入して住宅ローンを組むと、2021年購入・入居なら10年間、年末のローン残高の1％の範囲で40万円を限度に所得税（控除しきれない分は住民税も）が戻ってくる住宅ローン減税。

たとえば年収700万円で配偶者も一定の収入があって配偶者控除がない場合、所得税は年間30万円程、住民税は37万円程になります。

もし4000万円程の住宅ローンを組んだ場合、4000万円×1％＝40万円の範囲で所得税（控除しきれない分は住民税から）が確定申告や会社の年末調整で還付されるというわけですね。

一方、住宅ローンの繰上返済については早く実行すればするほど利息の軽減効果が高いとされていますので、繰上返済をした方がよいのか、または住宅ローン控除の期間は繰上返済しない方が良いのかよく分からないという方もいると思います。

そこで以下の条件で、繰上返済をする場合としない場合、どちらが得なのかを考えてみたいと思います。

・年収700万円（10年間一定とする） ・所得税30万円、住民税37万円（10年間一定とする） ・住宅ローン4000万円、固定金利1.3％、35年

（▼単位：万円）

	CASE① 繰上返済なし		CASE② 返済0回後に 500万円繰上		CASE③ 返済60回後に 500万円繰上
	返済回数	0回減	返済回数	64回減	返済回数	60回減
	減少利息	0	減少利息	261	減少利息	214
	残高	減税額	残高	減税額	残高	減税額
1年目	3909	39	3404	34	3909	39
2年目	3817	38	3306	33	3817	38
3年目	3724	37	3206	32	3724	37
4年目	3629	36	3104	31	3629	36
5年目	3534	35	3002	30	3534	35
6年目	3437	34	2898	29	2933	29
7年目	3339	33	2793	28	2828	28
8年目	3239	32	2686	27	2722	27
9年目	3138	31	2578	26	2614	26
10年目	3036	30	2468	25	2505	25
	合計	348	合計	555	合計	536

CASE①繰上返済なし
１～１０年目のローン残高の自然減に応じて、その１％の税額控除となり、10年間の合計減税額は348万円となります。

CASE②ローン開始前にいきなり500万円を繰上
ローン返済が始まる前にいきなり500万円を繰上返済してしまうという極端なケース。
この場合、住宅ローン返済を一気に1回目～64回目をショートカットしつつ、利息が261万円圧縮されます。
ローン減税効果は348万円→294万円になりますが、10年間の減税額と利息軽減効果を合わせると555万円のプラス効果となります。

CASE③5年経過後に500万円を繰上
5年（60回）ローンを払った後に500万円を繰上返済するケース。
この場合、住宅ローン返済は61回目～120回目までの60回分ショートカット。
ローン減税効果は、繰上返済をしない場合に比べて348万円→322万円と若干減少。
それでも10年間の減税額と利息軽減効果を合わせると536万円のプラス効果となります。

以上のことから、金利1.3％程度ならば、住宅ローン減税期間であっても早めに繰上返済をする効果の方が高いという結論になります。

ただし、金利が低くなれば、その分、利息軽減効果も薄れますので、実際に試算してみて検討するとよいでしょう。

自分でつくれるエクセル・ライフプラン表では、入力シートの住宅ローン試算と、住宅ローン返済表シートをつかって、繰上返済効果を確かめることもできます。

自分でつくれるエクセル・ライフプラン表